Налог на вторую квартиру хотят поднять с 0,1%. Сколько она стоит владельцу уже сегодня

«За вторую квартиру теперь берут повышенный налог» — так новость пересказывают в чатах. Это неправда. На 13 ноября 2026 года в главе 32 Налогового кодекса нет ни строчки про вторую или инвестиционную квартиру, а базовая ставка прежняя — 0,1% от кадастровой стоимости.

Есть предложение поднять ставку для владельцев инвестиционного жилья. Оно появилось на фоне заявлений министра финансов Антона Силуанова и спикера Госдумы Вячеслава Володина о ценах на жильё. Предложение и закон — разные вещи, и расстояние между ними я ниже измерю.

Заодно посчитаю, сколько вторая квартира стоит владельцу уже сейчас. Для части собственников — заметно больше, чем первая, и без всяких новых законов.

Повышенный налог уже ввели

Нет. Чтобы ставка изменилась, нужна поправка в главу 32 Налогового кодекса: три чтения в Госдуме, одобрение Совета Федерации, подпись президента и публикация. Ничего из этого пока не произошло.

Есть и второй барьер — статья 5 Налогового кодекса. Законы о налогах вступают в силу не раньше чем через месяц после публикации и не раньше 1-го числа очередного налогового периода. Для налога на имущество этот период — календарный год.

Значит, даже если поправку примут до Нового года, впервые она сработает за 2027 год, а платить по ней придётся до 1 декабря 2028-го. Уведомление за 2025 год, которое лежит у вас сейчас, посчитано по старым ставкам. Срок по нему — 1 декабря 2026 года.

Все платят одинаково — 0,1%

Отчасти. 0,1% — базовая федеральная ставка для жилья по статье 406 Налогового кодекса. Муниципалитеты вправе обнулить её или поднять до 0,3%, и многие города этим правом пользуются.

Москва ввела шкалу по кадастру: 0,1% для квартир до 10 млн рублей, 0,15% от 10 до 20 млн, 0,2% от 20 до 50 млн и 0,3% от 50 до 300 млн. Разброс втрое существует без всякой новой инициативы.

Дороже 300 млн рублей — 2%, а с 2025 года местным властям разрешили поднимать эту ставку до 2,5%. Это всё, во что вылился «налог на роскошь», о котором спорили в 2012–2013 годах: отдельного налога не появилось, появилась ступень ставки.

Считаю на примере. Квартира 60 кв. м, кадастровая стоимость 9 млн рублей. Вычет 20 кв. м снимает треть, облагаются 6 млн. При 0,1% выходит 6 000 рублей в год, при 0,3% — 18 000.

Налоговая не отличит вторую квартиру от первой

Отличит, причём без вашего участия. Сведения о каждом праве собственности ФНС получает из Росреестра, поэтому в уведомлении перечислены все ваши объекты. Проблема не в учёте, а в определении.

Понятие «единственное жильё» в кодексе уже есть, но в другой главе — для НДФЛ при продаже, в статье 217.1. Единственное жильё можно продать без налога через 3 года владения, остальное — через 5. Там же оговорка про 90 дней: купив новую квартиру, старую ещё три месяца можно считать единственной.

Для налога на имущество такого определения нет. Инициатива должна ответить, кто считается инвестором: тот, у кого две квартиры по выписке, или тот, кто сдаёт вторую. Без этого определения ставка не заработает, и это первое, что я буду искать в тексте законопроекта.

Вторая квартира пока ничем не отличается от первой

Неверно для льготников. Это пенсионеры, предпенсионеры, инвалиды I и II групп и ещё несколько категорий из статьи 407 Налогового кодекса. Льгота освобождает только один объект каждого вида: одну квартиру, один дом, один гараж.

Пенсионер с двумя квартирами уже сейчас платит за вторую целиком. Если владелец не подал уведомление о выборе до 31 декабря, ФНС сама освобождает объект с наибольшим налогом, а по второму выставляет полную сумму. Для этой группы «доплатить первым» случилось много лет назад.

Есть и обратная сторона. Инвестор в новостройку, у которого право собственности ещё не зарегистрировано, налог на имущество не платит вовсе: объекта в Росреестре пока нет. Любая новая ставка догонит его только после регистрации права.

Такого ещё не было

Было, и кончилось потолком. В 2015 году 28 регионов, включая Москву, перешли на расчёт налога по кадастру. Чтобы смягчить переход, ввели понижающие коэффициенты 0,2, 0,4, 0,6 и 0,8 — по одному на каждый год.

Платёжки всё равно выросли в разы против прежней инвентаризационной стоимости. В августе 2018 года законом 334-ФЗ коэффициент 0,8 отменили и ввели правило: налог не может расти больше чем на 10% в год к прошлогоднему. Сейчас это пункт 8.1 статьи 408 кодекса.

Урок для нынешней инициативы: любую новую ставку этот потолок тоже ограничит, если его специально не отключат для «инвестиционных» объектов. Отключат или нет — второй вопрос к тексту, который ещё никто не видел.

Проверю через неделю

К 20 ноября я посмотрю базу законопроектов Госдумы: зарегистрирован ли документ, кто автор, есть ли в нём определение второй квартиры и отключён ли потолок 10%. Если документа нет, инициатива так и остаётся заявлением.

Правило после проверки остаётся одно. Налог меняет опубликованный закон, а не заявление, поэтому платите по уведомлению до 1 декабря 2026 года и ничего не доплачивайте вперёд.