ВС отменил 3 решения о продаже квартиры без согласия супруга. Что проверить до задатка

Татьяна Передерий из Подмосковья добилась в суде, чтобы продажу квартиры, которую провёл её муж, признали недействительной. Согласия не спросили ни у неё, ни у остальных собственников, включая несовершеннолетних детей.

Покупатель к тому времени успел заложить квартиру банку по ипотеке и перестал платить. Банк потребовал продать жильё с публичных торгов, и три судебные инстанции с этим согласились, признав его добросовестным залогодержателем.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда эти решения отменила. Квартира выбыла из владения собственников помимо их воли, поэтому, как сказано в сообщении пресс-службы ВС от 17 сентября 2026 года, «добросовестное поведение залогодержателя значения не имеет».

Что написано в пресс-релизе

Широко история разошлась после комментария юриста Игоря Барыкина: 31 октября его опубликовала «Газета.Ru», 1 ноября пересказали Lenta.ru и Life.ru. Ни должности, ни места работы юриста в этих публикациях не указано.

В заголовках всё свелось к формуле «продавец не спросил супруга». Я открыл сам пресс-релиз Верховного суда, и там всё сложнее.

Квартиру продали без согласия остальных собственников, в том числе детей. Получается, у жены и детей были свои доли, и спор шёл не только о совместно нажитом имуществе. Для покупателя такой случай опаснее: проданы доли людей, которые вообще ничего не подписывали.

ВС отдельно оговорил, что муж мог распорядиться своей долей, но только по правилам закона. А для продажи детских долей, напоминает Барыкин, нужно разрешение органа опеки.

И ещё одна деталь, которая в пересказах потерялась: дело отправлено на новое рассмотрение, так что окончательного решения о судьбе квартиры пока нет.

Когда спор только о супруге

Если квартира просто нажита в браке, работает пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса. Чтобы продать имущество, права на которое регистрирует государство, одному супругу нужно нотариально удостоверенное согласие другого.

Если согласия нет, супруг может оспорить сделку в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о ней. Иск рассматривают по статье 173.1 Гражданского кодекса, которая касается оспоримых сделок без нужного согласия третьего лица.

Обратите внимание, откуда считается срок: год идёт не с даты сделки, а с момента, когда супруг узнал о ней. Если жена давно живёт отдельно и про продажу услышит не скоро, срок для неё начнётся только тогда.

Ссылка на «я не знал» тоже может не сработать. Audit-it.ru пересказывает позицию ВС по ипотечному договору без согласия супруга: статья 35 СК не требует доказывать, что другая сторона знала об отсутствии согласия.

Вернут ли покупателю деньги

На бумаге вернут. В тематическом обзоре практики № 12/2026, который 3 июля пересказало Право.ру, ВС указал: если сделку признали недействительной, суды обязаны применять двустороннюю реституцию. Квартира уходит продавцу, деньги — покупателю.

Отказать в этом суд может лишь в исключительных случаях, когда возврат противоречит основам правопорядка и нравственности. В том же обзоре ВС потребовал оценивать осмотрительность покупателя и давать обеим сторонам равную защиту.

Загвоздка в том, с кого получать. Барыкин предупреждает: деньги, возможно, придётся взыскивать с продавца, и даже выигранный суд не гарантирует, что они вернутся. Если продавец всё потратил, решение суда так и останется бумагой.

Ипотечнику ещё хуже. По словам Барыкина, покупатель может лишиться квартиры, даже если его собственность и ипотека записаны в ЕГРН, раз жильё ушло от других собственников помимо их воли. А кредит в банке брал он, а не продавец.

Поможет ли титульное страхование

Титульный полис как раз защищает от потери права собственности из-за юридических дефектов прошлых сделок. Но, как объясняют Финуслуги, выплата полагается только после решения суда о недействительности сделки. Сначала процесс, потом деньги.

Таких полисов покупают всё больше. По данным Lenta.ru, в 2025 году спрос на титульное страхование вырос на 4–6%, а в 2026-м страховщики ждут роста до 20%, в том числе из-за споров с бывшими собственниками.

Проверка до передачи денег

Барыкин перечислил, что проверить до подписания договора и передачи денег, и добавил, что одной выписки из ЕГРН для этого мало.

• Семейное положение продавца на дату, когда он сам купил квартиру.
• Если куплена в браке — нотариальное согласие супруга или документы о личной собственности.
• При нескольких владельцах — чьи доли и соблюдено ли преимущественное право покупки.
• Доли детей — разрешение органа опеки.
• История переходов права, аресты, ипотека, судебные споры, зарегистрированные жильцы.

Что я сделал бы на вашем месте. Попросил бы у продавца свидетельство о браке или о разводе и сверил его дату с датой покупки квартиры. Если в тот момент продавец был женат, без нотариального согласия я бы задаток не отдавал.

Самое неприятное в этом деле — кто именно проиграл. Это банк со своей юридической службой, и три суда подряд признали его добросовестным. Раз его залог не спасла даже такая проверка, покупателю с одной выпиской из ЕГРН рассчитывать не на что.