Российский рынок недвижимости снова на пороге большого разворота. После нескольких лет рекордных льготных ставок власти начали обсуждать самое чувствительное изменение — отмену семейной ипотеки на вторичное жильё.
В Госдуме предложили полностью отменить семейную ипотеку на вторичку. По мнению инициаторов, льготы нужны только там, где острый дефицит новостроек и низкие темпы строительства.
В мегаполисах же программа, наоборот, подпитывала перегрев рынка и искусственный спрос.
Мы решили построить сценарную эконометрическую модель, используя исторические данные с 2012 года, и смоделировали отмену льготной ипотеки в I квартале 2026 года. Результаты оказались более чем показательные.
Главный результат: падение цен до −10% в 2026 году — реалистично
Модель показывает:
- В мягком стресс-сценарии рынок почти не падает: −1.5% в 2026Q1, −1% в 2026Q2, затем медленное восстановление.
- В реалистичном стресс-сценарии (повышение ставки + снижение спроса): −5% в 2026Q1, −3% в 2026Q2, −1.5% в 2026Q3, −1% в 2026Q4
→ Итого: −10.2% за год. - После этого рынок выходит на траекторию медленного восстановления: ~0,5% роста в квартал, как это уже происходило в 2015–2017 гг.
При этом цены к 2028 году не возвращаются к пиковым значениям конца 2025-го.
Открыть интерактивный график сценариев цен на вторичку.
Почему рынок падает именно в 2026 году?
Причины прямые:
1. Отмена льготной ипотеки → разрыв доступности кредита
Льготная ипотека работала как масштабный рыночный дисторшн: она создавала спрос, которого без субсидий просто не существовало бы.
После выключения программы кредитная доступность падает на:
- 35–60% в зависимости от региона,
- 40–50% — для семей с одним доходом,
- до 70% — для инвестиционных покупок.
2. Рост ключевой ставки в условиях инфляции
Модель учитывает повышение ставки: в stress-сценарии мы закладываем +3 п.п. к текущим уровням. Это соответствует политике ЦБ при перегреве экономики.
3. Эффект отложенного спроса заканчивается
Покупатели, купившие жильё в 2020–2024 гг. «вперёд», больше не формируют спрос.
4. Инвентарь растёт
Увеличение экспозиции на рынке вторички — один из лучших предикторов снижения цен. Модель «видит» этот эффект через динамику спроса.
Как вторичка влияет на первичку?
Важно понимать: вторичный рынок — якорь, определяющий потолок цен первички.
После отмены льгот на вторичке происходит:
- Рост периодов экспозиции — покупатель переходит в режим «ожидания», а не «покупки».
- Снижение альтернативной стоимости — если вторичка дешевеет на 5–10%, новостройки становятся менее конкурентоспособными.
- Застройщики держатся за цены дольше — на первичке падение сглаживается субсидированием (0,1–1%).
Итог:
- первичка падает медленнее, чем вторичка,
- но разрыв между ними сокращается.
Упрощённое объяснение модели и данных
Что за данные:
- Мы взяли официальные статистические ряды:
квартальные цены вторичного жилья по РФ с 2012 года по 2025Q2;
ключевую ставку ЦБ (месячные значения агрегированы в кварталы). - Всё это сложили в единый временной ряд по кварталам.
Почему период именно с 2012 года:
- 2012–2019 — это «нормальный» рынок без массовых льгот:
цены растут относительно медленно, ставка ЦБ меняется, но без экстремумов 2022 года, нет текущего безумия льготных программ.
→ Этот отрезок нужен, чтобы модель понимала, как рынок ведёт себя в спокойные годы. - С 2020 года — эпоха льготной ипотеки: льготные программы, семейная, IT-ипотека, субсидированные ставки от застройщиков, аномальный рост цен.
→ Эта чась даёт модели опыт «перегрева» рынка на сверхдешёвой ипотеке. - 2023–2025 — высокий уровень ставок и постепенный разворот политики: Это база для сценария «что будет, если льготы уберут, а ставка останется высокой».
То есть 2012–2025 года дают полный цикл: «нормальный рынок → льготный перегрев → высокие ставки».
Как устроена модель — без страшной математики
Шаг 1. Собираем историю
Берём, как менялись: цены на вторичку по кварталам, ключевая ставка ЦБ.
Шаг 2. Строим индекс спроса
Спрос — ключевая переменная для прогноза рынка жилья. Он определяет, насколько активно люди готовы покупать квартиры при текущих ставках, доходах и условиях кредитования.
Но собрать «истинный» спрос напрямую невозможно: у него нет одной официальной статистики. Поэтому мы построили индекс спроса, который отражает реальное поведение покупателей.
Основная идея: cпрос на жильё реагирует прежде всего на два фактора:
1. Стоимость кредита (ипотечная ставка)
Если ипотека дорогая → покупатели уходят с рынка → спрос падает.
Если ипотека доступная → спрос растёт.
2. Наличие льготных программ
Льготная ипотека — это искусственный стимулятор.
Она способна увеличить спрос в несколько раз, даже если доходы населения не растут.
Шаг 3. Смотрим, как в истории цены реагировали на такие условия.
Сначала через эконометрическую модель (VAR/ARIMA) смотрим: как изменялись цены, когда ставка снижалась, что происходило, когда запускались льготы, как рынок вёл себя в спокойные периоды.
Шаг 4. Сценарии будущего
Дальше, уже на основе логики и истории, задаём три сценария:
Базовый: льгот нет, но и жёсткого кризиса тоже нет → цены растут примерно на 1% в квартал.
Мягкий стресс: льготы убрали, но рынок в целом устойчив → небольшая просадка (порядка −2–3% суммарно), потом медленный рост.
Стресс-сценарий (основной):
- льготы отменяют в 2026Q1;
- ставка остаётся высокой;
- часть покупателей выбывает из игры;
Цены падают примерно на 10% в течение года, затем очень медленно начинают восстанавливаться.
Важно честно подчеркнуть: стресс-сценарий — это не «предсказание машины», а сценарное предположение, опирающееся на:
- поведение рынка в прошлые кризисы,
- чувствительность цен к ставке и льготам,
- опыт 2014–2016 и 2020–2024 годов.
Выводы
🔻 Цены на вторичку могут упасть на до −10% в течение 2026 года
Это лучший момент для входа на рынок за последние 6–7 лет.
🔺 Цены восстановятся, но медленно
Потребуется 2–3 года, чтобы достигнуть уровней конца 2025 года.
🔻 Новостройки останутся переоценёнными ещё 1–2 года
Рынок будет отыгрывать разницу между вторичкой и первичкой
